7月12日讯 深圳二手房评估价格基本符合市场预期。地产中介认为，按评估价征税后，增加的交易成本占楼价的3%～5%，加上新房促销等因素，二手房价格有可能下降。

　　“价格还可以，定得不算太高。”昨天，在市房地产权登记中心一楼大厅的电脑前，买主王先生看着屏幕上1.98万元/平方米的价格，轻舒一口气。按照此前王先生签订的合同，这套位于福田中心区附近的房子成交价格是3万元/平方米，“现在评估价是成交价格的大约六成多，应该可以接受。”王先生对记者表示。

　　昨天，备受关注的“深圳二手房交易按评估价征税”终于正式实施。据了解，正式出台的二手房交易评估价格，大约是目前市场价格的60%至70%，基本符合市场预期。市场人士分析，由于税费的增加，以及去年以来政策的叠加效应，深圳楼市观望气氛将增加，成交量将明显萎缩，预计二手房议价空间将进一步下调。

　　过户量较新政前明显减少

　　昨天上午9时半，记者来到位于银湖的市房地产权登记中心。和上周工作日期间一楼报号大厅和二楼交文大厅人头攒动相比，昨天到现场办理房产过户登记的人数锐减。前来办理过户的市民，基本无需排长队。21世纪不动产的一位置业顾问告诉记者，上周她来办理过户，排队就用去1个多小时，今天情况看来比较“冷清”。收件窗口的工作人员也表示，昨日的过户收件量比上周少很多。

　　记者看到，为了配合正式启动的“二手房交易按评估价征税”，在登记中心现场，有关“征税新政”的温馨提示和办税须知均已经粘贴于窗口告示栏，各种宣传资料和申报表格统一放置于宣传架上。在一楼还特意设电脑，方便市民查询评估价。据了解，申请人(纳税人)可凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站(http：//www.szpl.gov.cn)或市地税局(http：//www.szds.gov.cn)查询交易房产计税参考价格。

　　记者看到，不少市民和置业顾问在现场查询存量房计税参考价格。一位市民查询一套位于彩田路福源大厦1栋某单位的评估价，在输入身份证号码和房地产权证号以及验证码后，系统立即显示出1.1464万元/平方米的评估价格，“目前这个区域的市场价格在1.8万～2万元/平方米之间，因此这个评估价格还算可以接受。”该市民对记者说。记者现场调查了解，昨日上线的评估价格，大约是市场价格的六至七成之间。例如位于深华科技园宿舍楼某单位，成交价格是1.2246万元/平方米，存量房计税参考价格查询系统显示价格是7663元/平方米。

　　评估价是市场价六至七成符合预期

　　对于昨日出台的二手房交易按评估价征税，中原地产负责人贺总接受记者采访表示，评估价格基本符合市场预期。“此前有业主和购房者普遍认为，深圳出台的评估价和市场实际价格差不多，而正式出台的评估价只是市场价格的60%至70%，因此很多市民认为可以接受。”贺总表示，上海和广州数年前就开始按评估价征税，上海的评估价也大概在市场价的60%～70%左右浮动，因此此次深圳评估价是市场价60%至70%，也在业界的预期之内。

　　另据了解，目前的二手房评估价，虽然大部分在市场价的60%至70%之间，但也有房屋评估价达到市场价的80%。“这主要是根据一些楼盘的新旧程度，以及位置等综合进行评价。”贺总分析说。

　　二手房的议价空间加大

　　市规划国土委公布的数据显示，上周五个工作日共成交4316套，为今年以来二手房周成交的最高纪录。然而，由于过户量具有滞后性，不能完全反映市场实际成交量。事实上，新政对二手房交易的实际成交量造成的影响已经在上月显现。

　　“此次新政策对二手房市场影响比较大。根据中原统计，6月份整个市场实际成交量大约在6000套左右，下降15%。而7月份至今，实际成交量也在下滑。”中原地产贺总介绍说，按照评估价征税后，预计增加的交易成本占楼价的3%至5%左右，增加的交易成本需要一定时间消化。因此，在这种市场环境下，不排除一部分二手房业主心理价位发生松动，再加上目前新楼盘进行降价促销，因此二手房价格有可能下降。“但价格下跌不可能大起大落。”

　　来自中联地产的数据也显示，上周中联地产的成交量相比前几周少了三成。中联地产首席分析师叶蓉表示，从市场实际表现来看，买卖双方将进入新的观望期。在新房放量促销的情况下，导致短期内部分需求流向新房。

　　市民热衷查自家房产评估价

　　按照规定，市民可凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

　　昨天，有不少市民上网查询自家房屋的评估价格。“虽然现在不想卖，但查查心里也有个底。”家住南山的林女士昨天拿出身份证和房产证，欲查询自家房产满足一下好奇心。市房地产权登记中心的资料显示，如纳税人对登记中心出具的税费单上的计税价格有异议，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额;纳税人也可在收到深圳市房地产权登记税费表之日起15日内，依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内，依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

　　记者同时了解到，此前各专业机构普遍认为将会出现二手房量价齐跌现象，部分中介也纷纷出台一些应对之策。一家中联地铺的经理介绍，目前公司已经要求重点关注刚性需求，如婚房、学位房等客户，在寻找业主方面，重点关注“自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房”的房源，以及红本在手的房源，关注有议价空间的业主，引导其降价抛盘。“我们现在都在力推商业地产、租赁市场、代理业务(深圳及珠三角)等业务，降低二手房成交下滑对业绩的影响。”该经理介绍说。

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　　市场影响

　　房地产权登记中心收文量大减

　　昨天下午记者来到市房地产权登记中心采访，走进一楼大厅，发现比起上周络绎不绝的人流来说冷清了许多，市民不用排队就可拿号，再到二楼收文大厅内，稍坐片刻便可交文。

　　在一楼的发号窗口，记者看到，《温馨提示》和《办税须知》都粘贴在告示栏;《温馨提示》特别提醒三级转移登记的申请人，要先阅知《办税须知》、《存量房交易登记办文指引》、《存量房交易税(费)一览表》及《存量房交易税款计征申明》等资料，了解纳税有关政策，按照规定办理相关事宜。来到三楼办文厅，记者发现税务部门、评估中心也设置了窗口，工作人员正在开展咨询工作。

　　某中介工作人员小沈说，自己是过来帮几个客户交过户资料的，他们都在昨天之前网签了合同，所以不需要按新政策交税。至于公司没网签的客户目前不多，大部分人都在观望。

　　在二楼收文大厅内，记者想找一位按评估价征税过户的市民采访，但是30分钟内，问了十几位市民，回答都是已经网签了合同的。

　　昨天下午5时30分，记者从市房地产权登记中心了解到，该中心包括过户、抵押、综合、变更等方面的收文量共527份。而在7月8日，该中心的收文量高达1546份。按照8日公布的全市二手房成交量928套来计算，昨天全市的成交量约为316套，下降了66%。

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　　市民质疑

　　评估价标准差别怎么那么大?

　　昨天下午，有一些市民打来电话，反映二手房按评估价征税的评估价标准不一。

　　张先生反映，他分别在南山、福田和龙岗有3套房子，评估价标准不一。他说，南山的房子为三房二厅，面积125平方米，市场单价约每平方米2.8万元左右，评估价约为1.6万元，评估价是市场价的5.7折;福田的房子是一房一厅，面积40平方米，市场单价约2.3万元，评估价是1.54万元，评估价是市场价的6.6折;龙岗的房子是一房二厅，面积45平方米，市场单价约1.2万元，评估价为8690元，评估价是市场价的7.2折。“这3套房入伙的时间都为2005年，评估价的标准怎么差别这么大呢?为什么不按同一个标准来计算呢?”他有点想不明白。

　　而家住桃源村的李小姐昨天查完计税价格之后也有点郁闷。原来，她家的房子计税价格是1万元，市场价约为1.5万元，评估价是市场价的6.7折;而在桃源村对面的几个小区，入伙时间也就五六年，评估价则是市场价的5.8折左右。“同是一个片区，而且我的房子还旧，评估价却比别人新房还要高。不太合理!”李小姐说。

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　　专家支招

　　升值较小物业选择核实征税，升值较多物业选择核定征税

　　据了解，二手房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，核实征收方式的计算公式：应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)×20%;核定征收方式的计算公式：应纳个人所得税=计税价格×征收率(普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%)。

　　深圳某品牌中介资深研究人士田总昨天在接受本报记者采访时说，这两种征税方面对消费者来说各有利弊，关键是看所持有物业的升值多少。如果是升值较小物业选择核实征税：比如，去年购买的一套总价为100万元的住房，现在转让，评估价为118万元，市场价约为168.6万元，其转让过程缴纳的税金为118万元×5.6%即6.608万元，合理费用即装修费上限是原值的10%则为10万元;那么，个人所得税=(118万元-100万元-6.608万元-10万元)×20%=2784元。而选择核定征税，个人所得税为118万元×1%=1.18万元。两者相差9016元。

　　如果是升值较多的物业则选择核定征税：比如5年前以100万元购买的一套物业，首付五成，利息平均一年约为2万元，现在市场价约400万元，评估价约为280万元，应该选择核定征税，个人所得税为280万元×1%=2.8万元。如选择核实征税方式，个人所得税=(280万元-100万元-10万元-10万元)×20%=32万元。两者相差29.2万元。

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　　中介预测

　　“7·11”成分水岭，二手房可能“量价齐跌”

　　对于今后深圳二手房市场的趋势，多家中介机构都表示，可能会量价齐跌。

　　中联地产认为，“7·11”将会是深圳楼市成交量的一个分水岭，按评估价过户前的这一周，已经成交的客户抓住最后几天时间加紧过户，成交量暴涨。随后，成交量逐渐下降并可能会跌入冰点。从市场实际表现来看，买卖双方将进入新的观望期。

　　世华地产预测，新政短期内将加剧市场观望气氛，7月份的二手住宅成交量将因此出现明显下降。同时，成交均价将停止上升势头，部分综合品质较差的物业，成交价格可能出现小幅下降。

　　中原地产表示，二手房在“7·11”之前最后加紧过户阶段，一些业主也主动降价，成交量增加;在政策正式实施后，二手房的成交量将大幅缩减，价格也将可能进入下行通道。